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什么是LPR？LPR下調(diào)，你的房貸能少還多少？
慧擇小馬老師 · 4月前285 人看過
好消息！好消息！
終于等到了時隔4個月的降息。
7月22日，7月LPR報價出爐啦——1年期和5年期利率均下調(diào)10個基點！
（圖源：中國人民銀行）
1年期LPR為3.35%，上月為3.45%；
5年期以上LPR為3.85%，上月為3.95%。
這就意味著，你又能少房貸了！
如果你是100萬的商貸額度，按照30年貸款期限、等額本息的還款方式計算，
5年期以上LPR下降10個基點，你的月供可以減少57.3元。
看似不多，但是30年下來，總共能省下2萬左右，這筆錢足夠一家人安排一次不錯的旅行，或者為孩子多存一筆教育基金。
本次降息，是今年第二次調(diào)降LPR，上一次是今年2月，下調(diào)25個基點。
（圖源：中國人民銀行）
這對要買房，和已經(jīng)買房的人來說，都是好事兒~
有人開心，有人則還在蒙圈，甚至連LPR是個啥都不清楚。
今天咱們就來瞧一瞧，它到底是個什么貨？
什么是LPR？為什么會下降
LPR全稱是「貸款市場報價利率」，想搞明白它，得先懂利率是啥？
咱們借銀行的錢去買房，到期了，要還錢。
借100萬，每年要還多少利息？
這事兒可不是單個銀行可以隨便拍板的，而是由18家銀行直接參考市場信息共同報價，
去掉最高值和最低值后，進(jìn)行平均計算，最后得出的結(jié)果，就是LPR，也就是貸款市場報價利率。
LPR也分兩個期限品種，1年期和5年期及以上——
貸款期限在5年及5年以內(nèi)的，以1年期LPR為基準(zhǔn)，比如企業(yè)貸款；
5年以上的長期貸款，以5年期以上LPR為基準(zhǔn)，比如我們普通人買房。
現(xiàn)在，新發(fā)放的商業(yè)房貸，都跟著LPR的變化走：
房貸利率=LPR利率±加點
由于房子不好賣，很多城市取消了首套房下限，自定義加點。首套房利率一路走低，有的城市都快“2”字頭了。
可是，這和已經(jīng)買房的人沒啥關(guān)系，
因為存量房貸的加點是固定的（p.s.去年9月全國普降過一次），只能等著LPR降低，才能減輕負(fù)擔(dān)。
再者，LPR名字雖然好聽，但人品如渣男，
渣男最大的特點就是善變，善變到什么程度呢？每個月20日（節(jié)假日順延）更新一次，所以它一月一變。
但并不是說，新的LPR利率一出爐，下月我們還房貸就能立刻享受優(yōu)惠。
咱們要等到合同約定的「重定價日」之后，才能執(zhí)行。
每次重新定價，定價基準(zhǔn)會調(diào)整為「最近一個月的5年以上LPR」，定好就會延續(xù)一整個周期。
一般銀行會默認(rèn)兩種選擇：
每年1月1日
貸款放款日對應(yīng)的每年對月對日
對多數(shù)人來說，重定價日是每年的1月1號，
也就是說，本次以及2月那輪LPR下降，和今年的還貸額沒有關(guān)系，明年1月之后，才能得到利率減免。
那如果你的「重定價日」是每年的8月1日，那恭喜你，下個月就可以看到調(diào)整了。
*注意，LRP降了對公積金貸款利率沒有影響，因為公積金貸款利率參考的是央行公布的公積金貸款基準(zhǔn)利率。
比如深圳，當(dāng)前5年期及以上公積金貸款，首套利率2.85%，二套利率3.325%，還是非常香~
至于央媽為啥要降息呢？
要知道，銀行對客戶實際執(zhí)行的貸款利率早就已經(jīng)低于LPR基準(zhǔn)利率。
以深圳為例，首套房貸款利率已經(jīng)低至3.4%。全國其他城市的首套房貸利率也基本都在3-3.5%的區(qū)間水平。
而對比之下，我們的LPR利率還任性地停留在3.95%的高位！
貸款利率，本質(zhì)上是錢的“交易成本”，也就是說，人們愿意用多高的成本去借錢。
現(xiàn)在人們對經(jīng)濟(jì)環(huán)境預(yù)估越不樂觀，借錢意愿越低，當(dāng)錢供大于求，那它自然就會降價，貸款利率就應(yīng)該降低！
我們的借錢意愿如何？看社融數(shù)據(jù)就知道了。
今年上半年，全國社融增量累計是18.1萬億，比去年同期少了3.45萬億。
代表房貸的住戶中長期貸款，相較于2023年的1.46萬億元，下降19.2%，相比高峰的2021年下降66%。
足以說明，大家借錢的意愿很弱！
（圖源：央行2024年上半年金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)報告）
既然現(xiàn)在市場上大家的借錢意愿不強，代表市場上的錢供大于求，那LPR作為政策利率就必要在高位“端著”了！隨行就市才是對的。
所以，LPR調(diào)低，向市場利率貼近，是必然會發(fā)生的事。
本次下調(diào)
對我們普通人有什么影響？
①存量房貸利好
對于背著房貸的人來說，這絕對是個利好消息！
過去，有人戲稱，新購房業(yè)主和存量房貸業(yè)主就是處在兩個平行世界，同人不同命~
對于新購房者而言，“5·17”新政提出取消商貸利率之后，貸款利率早就已經(jīng)像脫韁的野馬一樣，擺脫了LPR的束縛，不斷下探，6月全國平均新發(fā)放的房貸利率為3.45%，歷史最低水平！
反觀存量房貸業(yè)主，救市的紅利是一點沒吃到，只能眼紅新購房的利率，越來越低...
苦苦等到LPR下調(diào)，才能在重定價日享受到優(yōu)惠，一年還只有一次機會。
今年兩輪累計下調(diào)35個基點，按100萬、30年期的房貸算，每個月可以省下近200塊，一年將近2300+。
不過呢，下調(diào)雖然是好事，但還是有點不夠看。
據(jù)新浪財經(jīng)報道，目前存量房貸的平均利率依然在4%左右，存款利率、理財產(chǎn)品的回報普遍低了1個百分點。
（圖源：新浪財經(jīng)）
提前還貸，相當(dāng)于「買」了個4%的理財產(chǎn)品，經(jīng)濟(jì)賬更劃算。
所以，提前還貸潮又卷土重來了...
②存款利率下調(diào)
當(dāng)整個社會的融資成本都在下降，低風(fēng)險增值工具的利益降低，就是必然。
7月LPR一經(jīng)下調(diào)，2024新一輪降息潮立刻來襲！
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四大行宣布，從7月25日起均下調(diào)了人民幣存款掛牌利率——
一年期、兩年期、三年期和五年期人民幣定期存款利率分別下調(diào)至1.35%、1.45%、1.75%、1.80%。
這是因為，存貸款之間是有聯(lián)動性的。
銀行吸收儲戶的資金，然后貸出去賺取利差，這是銀行最基礎(chǔ)的盈利模式。
LPR下降，說明銀行放出去的錢收益下降，那么為了維持銀行的息差收益，銀行就會降低存款利率。
根據(jù)以往經(jīng)驗，國有大行行動后，中小銀行也會跟進(jìn)調(diào)整，
因此，目前只要存款利率還能達(dá)到2%以上的銀行，都值得存友上車，尤其是中長期存款！
③同樣的利息，需要更多的資金
假設(shè)你需要每月1萬的利息，這筆被動收入能讓你實現(xiàn)財務(wù)自由。
看看利率的變化，對你的財務(wù)自由計劃影響有多大。
利率4%時，需要300萬資金，
利率3%是，需要400萬資金，
利率2%時，需要600萬資金，
利率1%時，需要1200萬資金。
你賺錢的速度，趕得上利率下滑的速度嗎？
所以，在利率下行的大環(huán)境下，當(dāng)下最重要的，是鎖定利率。
給大家推薦個優(yōu)秀的財富增值工具——海保人壽鑫璽越增額終身壽，
在利率持續(xù)下行的當(dāng)下，它不僅能夠提供身故保障，還能長期鎖定保單利益、安全穩(wěn)健增值。
大家最關(guān)心的保單利益表現(xiàn)，我們以【30歲男性】為例，看下鑫璽越在不同繳費期限下，現(xiàn)價超過保費的時間以及IRR對比。
綜合來看，無論哪個繳費版本，鑫璽越的資金“回血”速度、整體表現(xiàn)都很搶眼，在目前的增額壽市場中，黑馬之名當(dāng)之無愧。
如果以30歲男性，5萬*10年交為例：
鑫璽越只要9年，現(xiàn)金價值就已經(jīng)超過已交保費，實現(xiàn)“回血”。
在保單第30年，鑫璽越的現(xiàn)金價值達(dá)到1030150 元，凈增值53萬+，IRR約2.86%。
此時被保人正值60歲，大概率已經(jīng)退休，若是養(yǎng)老金不夠用，可以申請減保從中領(lǐng)取部分現(xiàn)金價值來改善生活。
若是用不到這筆錢，保單持續(xù)增值，到后期IRR可以達(dá)到2.95%。
如果資金充裕，適當(dāng)縮短繳費時間，保單利益則會“更上一層樓”。
很適合用做長期資金的規(guī)劃工具，比如退休金補充、孩子的教育、婚嫁、創(chuàng)業(yè)等……
遺憾的是，3.0%預(yù)定利率的財富保障類保險，恐怕也時日無多。
根據(jù)媒體爆料，部分公司增額終身壽險產(chǎn)品將于8月底之前下架，分紅險產(chǎn)品將于9月底之前下架。
傳統(tǒng)人身險產(chǎn)品預(yù)定利率或從3.0%→2.5%，
分紅險產(chǎn)品保證利率上限或從2.5%→2%，
萬能險產(chǎn)品保證利率上限或從2%→1.75%。
這意味著著，同樣的投入保費，保單利益相較調(diào)整前，差距太大了！
3.0%產(chǎn)品，或?qū)⒁蔀榻^版，區(qū)別就是有的產(chǎn)品還有1個月的存在時間，有的可能還有2個月。
可以說，當(dāng)下，存一分錢比賺一分錢更有價值。
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